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Wie funktioniert Immobilienbewertung?

Für die Marktwertermittlung werden im Wesentlichen drei Verfahren angewendet. Dies ist in § 8 Abs. 1 Satz 1 ImmoWertV wie folgt geregelt: „Zur Wertermittlung sind
  • das Vergleichswertverfahren (§ 15) einschließlich des Verfahrens zur Bodenwertermittlung (§ 16),
  • das Ertragswertverfahren (§§ 17–20),
  • das Sachwertverfahren (§§ 21–23)
  • oder mehrere dieser Verfahren heranzuziehen.“
Grundsätzlich sind für jeden Bewertungsfall alle drei Verfahren auch eigenständig anwendbar und können jeweils für sich marktkonforme Ergebnisse liefern. Dennoch ist es üblich und sachgemäß, dass Gutachter für bestimmte Grundstücksarten bestimmte Verfahren vorrangig anzuwenden.
 Dies insbesondere, weil die diesen Verfahren zugrunde liegende Betrachtungsweise bei der Kaufpreisbildung auf dem Grundstücksmarkt für bestimmte Objekte vorrangig ist. So werden z. B. Bodenwerte und der Wert von Wohnungseigentum i. d. R. vorrangig mit dem Vergleichswertverfahren, der Wert von Renditeimmobilien (z. B. Mehrfamilienhausgrundstücke) vorrangig mit dem Ertragswertverfahren und der Wert üblicherweise eigengenutzter Immobilien (z. B. Einfamilienhausgrundstücke) vorrangig mit dem Sachwertverfahren vom Gutachter ermittelt. Neben den vorgenannten Marktgepflogenheiten erfolgt die Verfahrenswahl auch im Hinblick auf die zur Verfügung stehenden Daten.
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